近隣トラブルのある不動産を売却する方法とは？告知義務と売却リスクを解説

近隣・隣人トラブルを抱えている方のなかには、不動産の売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、近隣トラブルのある不動産は買主がつかない可能性が高く、かつ売却価格が低くなるケースが多いため、売却する際は工夫が必要になります。
そこで、近隣・隣人トラブルのある不動産を売却するときの告知義務の有無について、また未解決で売却するリスクや売却方法を解説します。
木更津市金田東、金田西で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

近隣トラブルのある不動産を売却するときに告知義務はある？

不動産を売却する理由として多いのが、近隣・隣人トラブルです。
このようなトラブルを抱えている不動産を売却する際は、買主にその事実を伝えなければならないのでしょうか。
ここでは、近隣トラブルのある不動産を売却するときの告知義務について解説します。

近隣トラブルは告知義務が生じる

近隣トラブルが発生した不動産を売却する際は、売主は買主に対して告知義務が発生します。
告知義務とは、買主が不動産を購入するうえで、重大な影響を与えるとされる瑕疵がある場合に、買主に告知しなければならない義務のことです。
近隣トラブルについても、買主の購入判断に大きく影響を与える可能性があるため、告知が必要になるケースがあります。
たとえば、近隣トラブルでもっとも多いとされるのが、生活音といった騒音です。
また、ごみ出しや悪臭、ペットといった問題でトラブルになるケースもあります。
ただし、すべての近隣トラブルが告知義務の対象となるわけではありません。
告知義務の対象となるのは、環境的瑕疵に該当する場合のみです。
環境的瑕疵とは、物件自体に問題はないものの、取り巻く環境に問題や不具合を生じていることを指します。
近隣トラブル以外にも、暴力団事務所が近くにある、ゴミ焼却場が近いといったケースも該当します。
しかし、実際は、どのトラブルが環境的瑕疵に該当するかを判断するのは困難です。
なぜなら、瑕疵の捉え方は、人それぞれだからです。
つまり、生活音や騒音でも、気にする方もいればまったく気にしない方もいます。
ただし、以下のようなケースでは必ず告知が必要となるため注意しましょう。

• 規約違反している隣人がいる
• 常にクレームを言ってくる隣人がいる
• 周辺に暴力団事務所がある
• 隣地境界線で隣人と揉めている

このようなトラブルが生じているにかかわらず告知せずに売却した場合は、買主から損害賠償を請求される可能性があるため注意しましょう。

告知が必要ないケース

近隣トラブルでも、生活音程度の騒音の場合は、告知義務の対象とはなりません。
また、数年前に隣人とトラブルをおこしたものの、その後はトラブルがないようなケースも同様に告知義務は発生しません。
なお、告知するべきか判断がつかない場合は、仲介を依頼する不動産会社に相談することをおすすめします。

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近隣トラブルを解決しないまま不動産売却するリスク

近隣トラブルを解決せずに不動産を売却した場合は、いくつかのリスクを伴う点に注意しなければなりません。

リスク①売却価格が低くなる

前述したように、近隣トラブルがある不動産は「環境的瑕疵」に該当する可能性があります。
そのようなトラブルがある物件を購入したいと考える買主は少ないでしょう。
そのため、通常の物件よりも売却価格が低くなる可能性が高くなるため注意が必要です。
不動産売買では、一般的に値引き交渉がおこなわれます。
未解決のまま不動産を売却した場合は、大幅な値下げを要求されるケースも少なくないでしょう。
また、トラブルの内容によっては減額幅が大きくなる可能性もあります。
買主がどれだけトラブルを許容できるかによっても減額幅は異なるものの、通常の不動産と比べると価格を下げなければ売却が難しいかもしれません。

リスク②売却が長期化する可能性がある

近隣トラブルを解決せずに売却した場合、買主が現れず売却活動が長期化するリスクがあります。
近隣トラブルが発生していて、かつ未解決となれば購入したいと考える方はまずいないでしょう。
そのため、通常よりも買主を探すのに時間がかかってしまうことが予想されます。
一般的な不動産売却では、3～6か月の期間を要します。
トラブルが未解決となれば、1年以上と長期化することも覚悟しておきましょう。
ただし、前述したように、近隣トラブルを気にするかどうかは人それぞれです。
売主が重大な瑕疵と思っていても、買主にとっては問題ないというケースもあります。
そのため、できるだけ売却価格の値下がりを避けたい場合は、長期化してでもトラブルを気にしない買主を探すのも1つの方法といえるでしょう。

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近隣トラブルのある不動産を売却する方法

前述したように、近隣トラブルのある不動産の売却は、なかなか買主が見つからないため長期化する可能性があります。
そのため、そのような不動産を売却する際は、工夫が必要です。
ここでは、近隣トラブルのある不動産を売却する方法を解説します。

売却方法①告知義務が必要なく立地が良い物件は「仲介」で売却する

告知義務の必要がなく、かつ立地が良い物件の場合は、不動産会社に仲介を依頼する売却方法がおすすめです。
なぜなら、立地条件が良く、生活騒音レベルのトラブルであれば、購入しても良いという方がいるためです。
たとえば、駅から徒歩10分圏内である場合や、市街地から車で10分以内といったケースは、スムーズな売却が期待できるでしょう。
仲介で売却するメリットは、市場価格に近い金額で取引できる点です。

売却方法②告知義務が必要で立地が悪い物件は「買取」で売却する

上記のような好立地でもなく、かつ告知義務が必要という物件の場合は、買取業者への依頼を検討しましょう。
買取業者のなかには、近隣トラブルのような訳あり物件を扱っているところも多いです。
専門の買取業者であれば、1週間から1か月程度で売却することが可能です。
また、仲介手数料など売却で必要となる費用も最小限に抑えることができます。
そのうえ、売主の契約不適合責任を免責することもできるなど、多くのメリットが得られます。
契約不適合責任とは、契約内容に記載されていない物件を売却した際に、売主に問われる責任のことです。
契約不適合責任に問われれば、契約解除や損害賠償を請求されるリスクもあります。
買取であれば、このようなリスクが免除されるため、安心して売却することができるでしょう。
ただし、買取の場合は、仲介と比べて売却価格が安くなります。
これは、買い取ったあとに再度販売するために、リフォームや運用するための費用がかかるためです。
近隣トラブルがあり、すぐにでも売却してしまいたい場合は、買取での売却を検討してみると良いでしょう。

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まとめ

近隣トラブルがある不動産は、環境的瑕疵に該当する可能性があるため、買主へ告知義務が生じる場合があります。
また、トラブル未解決のまま売り出すと、スムーズに買主が見つからなかったり、大幅な値下げとなったりする可能性が高くなります。
そのため、仲介での売却が難しいと判断した場合は、訳あり物件を扱う買取業者などに売却することを検討してみましょう。
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お客様のご希望に添えるよう真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。