市街化調整区域にある不動産は売却しにくい？買取がおすすめな理由も解説

所有している不動産が市街化調整区域にあり、売却できるのか心配されている方もいらっしゃるでしょう。
一般的には売却しにくいとされる区域であるため、場合によっては不動産買取を検討する必要があるかもしれません。
そこで、市街化調整区域とはなにか、市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由と売却するコツを解説します。
木更津市金田東、金田西で市街化調整区域にある不動産の買取をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産買取がおすすめ？市街化調整区域とは

市街化調整区域にある不動産は、多くの規制がかかっているため、売り出しても買い手がつかない可能性があります。
ここでは、そもそも市街化調整区域とはどのようなエリアなのかを解説します。

市街化調整区域とは

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて指定されているエリアの1つです。
このエリアの特徴は、市街化を抑制する区域で、原則として建物を建てることができない地域です。
市街化から離れた郊外や田畑が広がる土地を指し、施設や住宅の建設などを目的とはしていないエリアになります。
このような区域は無秩序な市街化の拡大を防ぐために定められているのです。
田んぼや畑がある土地を都市化せず自然を重視する点が、ほかのエリアと大きく違うところです。

市街化調整区域の特徴

市街化調整区域は、建物の建設が制限されるため、土地価格が安いといった特徴があります。
土地価格が安いということは評価額が低いため、固定資産税を抑えられる点はメリットといえるでしょう。
また、交通量も比較的少ない地域であるため、静かな環境で過ごすことができるでしょう。
しかし、駅や買い物施設、学校、病院など生活に必要な施設が近くにないため、不便を感じる可能性もあります。
なお、自治体に申請することで、市街化調整区域でも建てられる場合があります。

市街化区域との違い

市街化調整区域とは逆に、街を活性化させるエリアが「市街化区域」です。
市街化区域は、人が住みやすいように住宅街や商業施設を計画的に建てて都市化していくエリアになります。
街の開発が優先的におこなわれるため、周辺環境が変化しやすい点も特徴の1つです。

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市街化調整区域の不動産はなぜ売却しにくい？買取がおすすめな理由

市街化調整区域の不動産は、制限がかかるため、一般的なエリアと比べると売れにくいとされています。
ここでは、なぜ市街化調整区域の不動産が売却しにくいのか解説します。

理由1：インフラ環境が整っていない

市街化調整区域は、市街化区域と違い生活に必要な水道・ガス・電気といったインフラ環境が整っていない可能性があります。
そのため、自分でインフラを引く必要があるのです。
公道が近い場合は、水道がすでに使えるケースが多いですが、下水道について整備されていない可能性が高いでしょう。
その場合は、浄化槽などを設置する必要があります。
また、自治体の助成金なども使えないケースが多いため、自己負担でインフラを整えることになるでしょう。
このように、インフラが整っていないことも、不動産が売却しにくい理由の1つです。

理由2：建物を建てる際は開発許可が必要になる

市街化調整区域は、新築だけでなく既存の建物を建て替える際も開発許可が必要になります。
そのため、市街化調整区域の不動産を購入しても、行政からの許可を得るなど手間がかかるため、買主が見つかりにくくなります。

理由3：住宅ローン審査が通りづらい

土地や建物などの不動産を購入する際は、住宅ローンを組むのが一般的です。
しかし、市街化調整区域は評価額が低い分、金融機関がローンの担保に見合わないと判断すれば、ローンの審査がおりない可能性があります。
リフォームや増改築する際も同様に、審査に通りづらい傾向にあります。
そのため、住宅ローンを組んで購入を考えている方からすれば、リスクが大きいため購入対象から除外される傾向にあるでしょう。
住宅ローンが組めないとなれば、現金一括で購入することになるため、買主が限定され売却が難しくなります。

市街化調整区域の不動産は買取がおすすめ

市街化調整区域の不動産は、仲介で個人の買主を探すよりも、不動産会社に買取を依頼するのがおすすめです。
仲介で売り出しても、前述したように多くのデメリットが生じるため、買い手が付きにくいのが現状です。
不動産買取であれば、個人の買主を探す必要もないため、スムーズに売却することができるでしょう。

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市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツ

売却しにくいとされる市街化調整区域の不動産ですが、スムーズに売却するためには工夫が必要になります。
ここでは、市街化調整区域の不動産を売却・買取しやすくするコツを解説します。
スムーズに売却するためのコツは以下の3つです。

• 農地として売却する
• 転用して売却する
• 開発許可を得ておく

それぞれのコツを見ていきましょう。

コツ①農地として売却する

地目が「田」「畑」となっている場合は、その土地を農地として使うことが定められています。
そのため、地目が農地となっている場合は、そのまま売却することになるでしょう。
農地を売却する際は、買主は農業委員会の許可をもつ農業従事者に限られています。
通常の土地と比べると買い手は限定的になるものの、近所に購入してくれそうな農業従事者に心当たりがある場合は、有力な候補になります。
新たに農業を始めたい方を探すよりも、買主を探すハードルが下がるため、有効な方法といえるでしょう。

コツ②転用して売却する

実際は、農業従事者は減少傾向にあり、農地はなかなか買主が見つからない現状にあります。
そのような場合は、農地をほかの目的で利用できるように「農地転用」することをおすすめします。
ただし、農地転用は、転用許可を申請し都道府県から許可を得なければなりません。
また、農地法と都市計画法で定められた手続きをそれぞれとる必要があるため、注意が必要です。

コツ③開発許可を得ておく

市街化調整区域でも、開発許可が得られれば建物を建てることは可能です。
とくに、市街化区域に隣接しているエリアであれば、許可が下りやすいでしょう。
ただし、開発許可を得るには、一定の条件を満たす必要があります。
たとえば、上下水道の整備が完了している、50棟ほどの住宅が連なっているなどを条件として提示している自治体もあります。
許可が得られるかどうかは自治体の判断にもよるため、詳しくは、市区町村の都市計画課などに相談してみるのが良いでしょう。
なお、高齢者施設や医療施設など地域の需要が高い建物は、通常では許可が得られない土地でも許可される可能性があります。
そのため、そのような施設を建てる土地を探している方をターゲットにすれば、スムーズな売却も期待できるでしょう。

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まとめ

市街化調整区域は、市街化区域と異なり、市街化を抑制するエリアで建物を建てることが原則として認められません。
また、インフラ環境が整っていないケースも多く、かつ資産価値が低いことから住宅ローンも通りにくいといったデメリットもあります。
そのため、市街化調整区域を売却する際は、事前に開発許可を得ておくことや、不動産買取を検討することをおすすめします。
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お客様のご希望に添えるよう真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。