親名義の空き家を売却する方法は?認知症になった場合の対処法も解説

2024-06-18

親名義の空き家を売却する方法は?認知症になった場合の対処法も解説

この記事のハイライト
●親名義の空き家は子どもが代理で売ったり、相続して所有者として売却したりする方法がある
●認知症になってしまった場合は成年後見制度を用いるのが一般的
●境界線の問題を解決しておくことや契約不適合者責任を負うリスクがあることなどが注意点

親が不動産を所有している場合「元気なうちに売りたい…!」と思う方も少なくありません。
しかし、土地や建物の売却は原則名義人しかできないため、たとえ空き家であっても子どもが売るのは難しいといえます。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法や、認知症になった場合の対処法、売る際の注意点について解説します。
木更津市金田東、金田西で、親名義の家を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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親名義の空き家を売却する方法とは?

親名義の空き家を売却する方法とは?

まずは、親名義の空き家を売却する方法について解説します。

方法1:代理による売却

方法としてまず挙げられるのが、代理による売却です。
親が売ることに賛成しており、健康上の問題など、何らかの事情で手続きができない場合があります。
そのようなときは、親名義の空き家でも、子どもが代理で売却することが可能です。
とはいえ、その効果は親に対して生じるため、売却金は親の口座に入金され、親のものとなります。
また、この方法を用いる場合は、委任状の作成が必要です。
法律で定められたフォーマットがあるわけではないので、下記の内容を記載します。

  • 親と子どもの名前
  • 代理人に対して代理権を与える旨
  • 売却する不動産の所在地や金額、引き渡し時期
  • 委任状の有効期限など

作成にあたり不安があったり、時間がなかったりする場合は、不動産会社が作成することも可能です。

方法2:本人確認をする

本人確認をすることも、親名義の空き家を売る方法の一つです。
不動産取引においては、代理人かどうかがわからず、お金を振り込んでしまうケースがあります。
親子であれば、委任状も簡単に作成できてしまうでしょう。
そのため、代理人が親名義の空き家を売る場合は、不動産会社や買主、司法書士などの専門家による本人確認が必要です。
親への確認がおこなわれるため、安心して売却することができます。

方法3:相続して子どもが所有者として売る

相続し、子どもが所有者として売る方法もあります。
親が亡くなっている場合、子どもが空き家を取得し、売ることも可能です。
先述のとおり、土地や建物は所有者でないと原則売却ができません。
子ども名義であれば、問題なく手続きをおこなえます。
ただし、子どもの名義に変更するためには、下記のとおり相続登記の手続きが必要です。

  • 死亡届を提出する
  • 相続人が誰なのか、相続財産はどのようなものがあるのかを調査する
  • 遺言書の有無を確認する
  • 有効な遺言書がなければ、遺産分割協議をおこなう
  • 管轄する法務局にて、相続登記の申請をおこなう

遺産分割協議とは、財産の取得方法や割合などを、相続人同士で話し合うことです。
話し合った内容をまとめた書面が、遺産分割協議書となります。
相続して子どもが所有者として売る場合は、相続登記によって名義を変更する必要があります。

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親が認知症になった場合に親名義の空き家を売却する方法

親が認知症になった場合に親名義の空き家を売却する方法

続いて、親が認知症になった場合の、親名義の空き家を売却方法について解説します。

成年後見制度を用いる

認知症になってしまった場合は、一般的には成年後見制度を用いることになります。
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が不十分になってしまった方を、保護する制度です。
判断能力が不十分な場合、だまされて不利な条件で土地や建物を売ってしまう可能性があります。
成年後見制度の目的は、本人をサポートする後見人を見つけ、不利益を受けないようにするためです。
ちなみに、成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

任意後見制度

親が認知症になる前に、後見人を選任しておく制度が、任意後見制度です。
任意後見人に選ばれた方は、親の生活をサポートしたり、財産の管理をしたりします。
どのような管理を任せるかを決められ、子どもを選ぶことも可能です。
ただし、任意後見制度は、親の判断能力があるうちに契約を結ばなければなりません。
契約は本人と任意後見人が、公正証書によって締結します。
また、実際に制度を用いる場合は、家庭裁判所にて任意後見の申し立てが必要です。

法定後見制度

法定後見制度は、認知症になってしまったあとに、家庭裁判所が後見人を選ぶ制度です。
本人の代わりに、空き家の売却をおこなったり、またはその代理権が与えられたりします。
申し立てをおこなう際は、子どもが後見人に推薦することも可能です。
しかし、親がたくさんの財産を所有している場合などは、弁護士や司法書士などが選任されるのが一般的です。
また、法定後見制度には下記の3つの種類があります。

  • 後見:判断能力がとても衰えているため、不動産取引は法定代理人である後見人がおこなう
  • 補佐:判断能力が衰えているため、不動産取引の場合は補佐人の同意が必要
  • 補助:判断能力が若干衰えている方を支援するが、法律行為については原則権限がない

法定後見制度では、昔は子どもが選任されるケースが多くありました。
しかし、親の財産を使い込むといった問題が多発したため、現在は先述のとおり、弁護士や司法書士などが選任されるのが一般的です。

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親名義の空き家を売却する際の注意点

親名義の空き家を売却する際の注意点

最後に、親名義の空き家を売却する際の注意点について解説します。

注意点1:境界線の問題を解決しておく

注意点としてまず挙げられるのが、境界線の問題を解決しておくことです。
古い土地や建物の場合、隣地との境界が曖昧になっているケースも珍しくありません。
「ここからここまでがうち!」という風に、なんとなく決めていたことが多いからです。
しかし、境界が曖昧なまま売ってしまうと、将来買主が隣地の住民とトラブルになる恐れがあります。
正確な土地の面積も把握できないでしょう。
そのような不動産は購入リスクが高く、買主が見つからない可能性があるため、スムーズに売るためには境界確定をおこなっておくことが大切です。
土地家屋調査士に、確定測量と測量図の作成を依頼します。

注意点2:売り出す時期を考える

売り出す時期を考えることも、注意点の一つです。
親が生前のうちに親名義の空き家の贈与を受け、売ることも可能となります。
しかし、その場合は贈与税の負担が大きくなることがあるのがデメリットです。
相続が発生してから売る場合、相続人同士で揉めてしまう可能性があります。
しかし、相続税は贈与税に比べると基礎控除や特例などにより、税金の負担を抑えることが可能です。

注意点3:契約不適合責任を負うリスクがある

契約不適合責任を負うリスクがあることも、押さえておきたい注意点となります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
修理費用や代金の減額、状況によっては契約解除や損害賠償請求につながる恐れがあります。
親名義の空き家を売る際は、あらかじめ状態をチェックし、告知すべき内容はしっかりと伝えておくことが大切です。

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まとめ

親名義の空き家は、子どもが代理で売ったり、相続して所有者として売却したりといった方法があります。
認知症になってしまった場合は、成年後見制度を用いて売るのが一般的です。
境界線の問題を解決しておくことや、契約不適合責任を負うリスクがあることなどが注意点となります。
木更津市で不動産売却するなら株式会社ケー・ビー・オーへ。
不動産売却だけではなく、不動産買取も対応可能です。
お客様のご希望に添えるよう真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。


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