住宅ローンの滞納無しでも任意売却はできる？メリットとともに解説

マイホームを購入したあと、何らかの事情によって売却するケースがあります。
住宅ローンの返済が難しいという理由で売る場合、任意売却が手段のひとつです。
では、滞納無しの場合、利用できるのでしょうか。
今回は滞納無しでも任意売却はできるのか、金融機関が前向きでない理由や滞納前に用いるメリットについて解説します。
マイホームを売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

住宅ローンの滞納無しでも任意売却はできる？

まずは、住宅ローンの滞納無しでも、任意売却はできるのか否かについて解説します。

任意売却とは？

任意売却とは失業や病気などで収入が減り、住宅ローンの返済が困難になったり滞納したりした際に検討する債務整理のことです。
住宅ローンを使ってマイホームを購入した場合、その不動産に対して抵当権が設定されます。
抵当権とは、お金を貸している方が対象の不動産を担保に設定することです。
万が一返済ができなくなったとき、債権者は担保にしている財産を売り、貸したお金を回収します。
不動産を売却するためには、抵当権を抹消しなければなりませんが、その条件が住宅ローンの完済です。
金融機関に同意を得たうえで、残債があってもマイホームを売れるのが、任意売却となります。

利用することはできる？

結論から申し上げますと、滞納無しであっても任意売却は可能です。
先述のとおり、任意売却を用いるには金融機関からの同意が得られことが条件です。
住宅ローンをあらかじめ定めた日に支払っている場合、金融機関との信頼関係が構築できていることと思います。
そのため、話がスムーズに進む可能性も十分にあるでしょう。
しかし、お金を貸した側は「支払い難ではないのだから、このまま完済できるのでは…？」と思っています。
返済が見込める場合は、同意してくれない可能性が高いでしょう。
そもそも任意売却は支払いが難しい方に向けたものなので、滞納無しの場合はできる可能性が低いことを念頭に置いておいてください。

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住宅ローン滞納無しの任意売却で金融機関の同意を得るのが難しい理由

続いて、住宅ローン滞納無しの任意売却において、金融機関の同意を得るのが難しい理由について解説します。

理由1：金利を得られなくなる

理由としてまず挙げられるのが、金利を得られなくなることです。
金融機関の主な収入源は、貸したお金に対して支払われる金利となります。
住宅ローンにおいても金利を支払うことになるので、任意売却に応じてしまうとその分収入が減ってしまいます。
お金を貸した意味がなくなってしまうため、簡単には同意してくれないのが現実です。

理由2：担保なしとなってしまう

担保がなくなってしまうことも、理由のひとつです。
住宅ローンを使ってマイホームを購入した場合、金融機関はその不動産に対して抵当権を設定すると解説しました。
お金を貸す条件として、マイホームを担保にします。
抵当権を抹消する条件が住宅ローンの完済なので、支払いが終われば担保に設定する必要はありません。
任意売却の場合、残債が残っていても抵当権を抹消でき、売ることができます。
しかし、売っても残債のほうが多く残るのが一般的です。
そのうえ担保となる不動産がなくなってしまえば、貸したお金が返ってこないリスクが高まります。
そのため、特別な事情がない限り、認められない可能性が高いです。

理由3：期限の利益の喪失が必要となる

理由として、期限の利益の喪失が必要となることも挙げられます。
任意売却を用いる理由のひとつは、残債の一括返済を求められることです。
これを期限の利益の喪失と呼び、住宅ローンを分割で返済できる権利を指します。
もし返済不可となってこの権利を失うと、債権者から一括返済を求められることになり、早急に応じなければなりません。
とはいえ、毎月の支払いが滞納しているのに、一括返済をすることは困難です。
任意売却はこのような事態のための手続きのため、期限の利益が喪失していることが条件となります。
滞納無しなら一括返済を求められているわけではないため、金融機関が同意する理由もないということです。

理由4：共有者の同意が必要になる

マイホームが共有名義の場合、売る際は共有者の同意も必要です。
同意がなければ売ることができず、金融機関からも許可をもらえないでしょう。
共働き世帯が増えた今、マイホームの購入時に夫と妻の共有名義にするケースも少なくありません。
どちらかが反対している場合は、金融機関からの許可を得られず、手続きを進めることができないので注意が必要です。

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住宅ローンが滞納無しの状態で任意売却をするメリット

最後に、住宅ローンが滞納無しの状態で任意売却をするメリットについて解説します。

メリット1：金融機関と交渉や相談をする時間がある

メリットとしてまず挙げられるのが、金融機関と交渉や相談をする時間があることです。
先述のとおり、任意売却では金融機関から同意を得る必要があります。
同意を得るためには交渉が必要で、マイホームの査定や返済計画表の作成など、さまざまな書類を準備しなければなりません。
交渉までの準備に時間がかかれば、その分同意を得るタイミングも遅くなってしまいます。
滞納無しの状態であれば、余裕をもって手続きを進めれるでしょう。

メリット2：事故情報が登録されない

事故情報が登録されないことも、メリットのひとつです。
事故情報とはいわゆるブラックリストのことで、返済が滞ったり破産したりした場合、登録されてしまいます。
信用情報機関では住宅ローンの借り入れやクレジットカードの発行など、申し込み者の信用力を判断するために、金融機関などと情報を共有しています。
ブラックリストによって、返済能力のない方に対する融資を防ぐことが可能です。
登録されてしまうと、一定期間、ローンを組んだりクレジットカードをつくったりすることができません。
もし滞納しそうな場合は、可能であれば滞納無しの状態で手続きを進めると良いでしょう。

メリット3：競売を回避できる

メリットとして、競売を回避できることも挙げられます。
住宅ローンを滞納して数か月が経過すると、分割で支払う権利を失い、一括返済を求められるのが一般的です。
一括返済ができなければ、債権者が競売の申し立てをおこない、マイホームが強制的に売られてしまいます。
安く売却することになったり、引っ越し日を決められなかったりと、任意売却と違い債務者の意向は考慮されません。
競売にはメリットがほとんどないため、滞納無しの状態で返済が難しい場合は、早めに任意売却を検討するのがおすすめです。

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まとめ

任意売却は滞納無しでも交渉や金融機関の意向によってできることがあるが、基本的にはできない可能性のほうが高いです。
金融機関からの許可が得にくい理由として、金利を得られなくなることや担保がなくなってしまうこと、期限の利益を喪失していないことなどが挙げられます。
住宅ローンを滞納無しの状態で任意売却をするメリットは、金融機関と交渉や相談をする時間があることや事故情報が登録されないことなどです。
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