住み替え・離婚・相続が理由で不動産売却する際の注意点とは？

住み替えや相続などさまざまな理由で、不動産売却をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却時には確認・注意すべき点がいくつかあるため、スムーズに売却するためにも事前に注意点を把握しておくことをおすすめします。
そこで、住み替え時・離婚時・相続時の理由別に、不動産売却する際の注意点について解説します。
木更津市金田東、金田西で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

住み替えが理由で不動産売却する際の注意点

まずは、住み替えが理由で不動産売却する際の注意点を解説します。
住み替え時に注意すべき点は、売却するタイミングと購入するタイミングです。
タイミングを誤ると、スムーズに売却ができなかったり、損をしてしまったりする可能性があるため注意しなければなりません。
住み替え時に考えられる売却タイミングは以下の2つです。

• 売り先行：先に今の家を売却してから新居を購入する
• 買い先行：先に新居を購入してから今の家を売却する

それぞれの注意点についてご説明します。

売り先行の注意点

今の家を先に売却してから新居を購入する「売り先行」は、売却と新居の購入をじっくりと進められるメリットがあります。
また、売却金が確定してから新居購入をするので、資金計画が立てやすいのも特徴です。
ただし、居住中に内覧をおこなわなければならなかったり、仮住まいの準備が必要だったりする点に注意が必要です。
内覧希望者が現れれば内覧に応じる必要があるので、急な予約でもスケジュール調整をしなければならない可能性もあります。
また、基本的に売却期間中は、室内の掃除や整理整頓が欠かせません。
生活感が出すぎると、購入希望者に悪い印象を与えてしまうためです。
さらに、家の引き渡し日までに新居が見つからない場合は、仮住まい先が必要になります。
このように、仮住まいにかかる費用や引っ越し費用が余計にかかってしまうといったデメリットがあります。

買い先行の注意点

新居を先に購入してから、今の家を売却する「買い先行」の場合は、ゆっくりと新居探しができる点がメリットです。
また、新居に引っ越ししてから売却活動をおこなうため、空き家にしてから内覧をおこなうことができます。
そのため、内覧時に慌てることもなく、不動産会社に鍵を預けておけば購入希望者が希望する時間帯に自由に見学できます。
ただし、買い先行の場合は、住宅ローンが重複するダブルローンに注意が必要です。
今の家に住宅ローン残債があり、かつ新居でも住宅ローンを組んで購入する場合は、それぞれの支払いが発生してしまいます。
そのため、資金に余裕がある場合には買い先行はおすすめといえるでしょう。

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離婚が理由で不動産売却する際の注意点

続いて、離婚が理由で不動産売却する際の注意点を解説します。
離婚がきっかけで不動産売却をお考えの場合は、財産分与の対象である点に注意しなければなりません。

財産分与とは

婚姻中に夫婦でなした財産は共有財産となるため、離婚時に財産分与をおこなう必要があります。
財産分与とは、共有財産を夫婦でそれぞれ分け合うことです。
財産分与の対象となるものは、現金や預貯金、不動産、車など婚姻中に協力して築いた財産すべてが該当します。
そのため、婚姻前の財産や相続により譲り受けた財産は、財産分与の対象とならないため注意しましょう。
なお、財産分与は夫婦で2分の1ずつ均等に分配するのが一般的ですが、夫婦で合意が得られた場合はこれに限りません。

不動産を財産分与にて分ける方法

離婚時に不動産を財産分与で分ける方法には、以下の3つのパターンが考えられます。

• 現物で分割する：夫婦のどちらかが不動産を受け取り、もう片方は別の財産を受け取る
• 売却して現金化する：不動産を売却して売却金を公平に分ける
• 相手の持ち分を買い取る：夫婦のどちらかが不動産を受け取り、もう片方に代償金を支払う

不動産は、現金のように簡単に分割することができないため、上記のいずれかを選択する必要があります。
ただし、もっともトラブルが起きにくいのが、不動産を売却して売却代金を夫婦で分ける方法です。
仮に住宅ローン残債がある場合は、どのように返済していくのか、また滞納時のリスクなども懸念されるからです。
そのため、トラブルなくお互い納得した形で財産分与するためには、不動産売却がもっとも円満な方法といえるでしょう。

不動産は名義人ではなければ売却できない

不動産の売却時に注意すべき点は、不動産の名義人でなければ売却できないことです。
たとえば、不動産の名義が夫単独であった場合は、たとえ妻であっても勝手に売却できないため注意が必要です。
不動産の名義人かどうかは、不動産を購入した際の売買契約書で確認することができます。

住宅ローン残債がある場合も注意する

住宅ローン残債がない場合は、一般的な売却方法で問題なく売却を進めることができます。
しかし、住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかどうか確認しておく必要があります。
住宅ローン残債が多い場合は、財産分与の対象とならない可能性があるためです。
そのような場合は、足りないお金を補填してローンを完済するか、任意売却を検討することになります。

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相続が理由で不動産売却する際の注意点

最後に相続が理由で不動産を売却する際の注意点を解説します。
相続時に注意すべき点は、相続登記と相続税の扱いについてです。

相続後は相続登記が必要

不動産の名義人が被相続人である場合は、被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義変更する相続登記が必要です。
前述したように、不動産を売却できるのは不動産の名義人だけです。
そのため、相続した不動産を売却したい場合は、速やかに相続登記をおこなうことをおすすめします。
また、現在は相続登記は義務となっていませんが、2024年4月1日から義務化されることが決まっています。
したがって、相続した不動産をすぐに売却する予定がない場合でも、必ず相続登記が必要な点に注意しましょう。

売却金で相続税を支払う場合は売却を急ぐ必要がある

被相続人の遺産を相続すると、相続税が課されます。
遺産の金額によっては相続税が高額となるケースもあるため、できれば売却金で支払いたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
相続税の納付期限は、相続開始後から10か月以内となっています。
そのため、売却金で相続税の支払いを考えているなら、10か月以内に不動産売却を済ませる必要があるため注意が必要です。
相続時に遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議から始めなければなりません。
遺産分割協議が終わるまでに2～3か月はかかるため、その後にできるだけ早く売却を進める必要があるでしょう。
ただし、あまり急いで売却すると、買主に売り急いでいることが伝わり不利な条件を提示される可能性があるため注意しましょう。

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まとめ

住み替えや離婚、相続などが理由で不動産売却をおこなう際は、それぞれ注意すべき点がいくつかあります。
とくに売却タイミングを誤ると損をすることになるため、注意しましょう。
また、相続により不動産売却をおこなう際は、早めに相続登記をおこなうことが大切です。
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