非居住者でも不動産売却は可能？流れとかかる税金について解説

海外を拠点に生活をしている方の中には「日本に残してきた不動産を売却したいけれどできるのか」と疑問に思っている方もいらっしゃるでしょう。
一般的には住民票がなければ不動産売却は難しいですが、通常とは違う手続きを踏めば非居住者でも不動産を売却することは可能です。
そこで、不動産売却は非居住者でも可能なのか、非居住者の不動産売却の流れや税金について解説します。
木更津市金田東、金田西で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却は非居住者でも可能？

近年は、国内の企業が海外へ市場展開することにより、日本を離れて海外に移住する方が増えている傾向にあります。
一方で、日本で住んでいた家の売却を検討する方も少なくありません。
不動産売却では、原則として所有者の住民票が必要になります。
では、住民票がない非居住者の場合は、不動産売却することは可能なのでしょうか。
ここでは、非居住者の定義とはなにか、また非居住者でも不動産売却できるのかを解説します。

非居住者の定義とは？

非居住者とは「居住者」以外の個人のことを言います。
国税庁によれば、非居住者とは「日本国内に住所がない、または1年以上海外に居住している方」を指します。
ここでいう「住所」とは、生活の本拠のことをいい、客観的な事実関係をもとに判断されるのが一般的です。
また、日本に住所がないだけでなく、国外に移住して1年以上住み続けている方、また1年以上の留学なども該当します。

非居住者でも不動産売却は可能

一般的に不動産売却をおこなう際は、住民票が必要になります。
しかし、非居住者は日本に住所がないので住民票がありません。
このような場合、通常であれば不動産売却することは難しいでしょう。
ただし、非居住者であっても、必ずしも不動産売却ができないというわけではありません。
住民票がない非居住者の場合は、通常とは異なる手続きや書類を用意することで不動産売却が可能になります。
また、その際は手続きが複雑なため、司法書士などの専門家を代理に立てて売却を進めるのが一般的です。

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非居住者が不動産売却する際の流れ

非居住者が不動産売却する際は、売却の流れや必要書類について把握しておく必要があります。
通常とは異なる手続きや書類が必要なため注意しましょう。

STEP1：不動産会社を決める

不動産売却をおこなう際は、まず仲介を依頼する不動産会社を探します。
ただし、注意点として不動産会社のすべてが非居住者の不動産売却に対応していないことが挙げられます。
そのため、海外在住であることを伝えたうえで、不動産売却に対応できるのか確認してみましょう。

STEP2：不動産売却の代行を依頼する代理人を探す

次に、不動産売却の代行をおこなってくれる専門家を探します。
一般的には法的な知識を有する司法書士へ依頼します。
その際は、不動産会社と同様に海外在住であることを伝え、非居住者に対応している方や実績がある方などを選ぶと良いでしょう。

STEP3：必要書類の準備

不動産会社と代理人が決まったら、不動産売却で必要な書類を準備します。
非居住者の場合は、通常で必要な不動産売却のほかに、以下のような特別な書類が必要です。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権限委任状

在留証明書とは、外国のどこに住所を有しているかを証明する書類で、住民票の代わりになります。
その際は本人自らがパスポートなどの必要書類を添えて、日本大使館や日本国領事館に申請すれば入手することができます。
発行までに数日かかるケースもあるため、早めに申請をしましょう。
サイン証明書は、印鑑証明にあたる書類で、こちらも日本大使館や日本国領事館で作成してもらうことができます。
代理権委任状は、売主本人が帰国できない場合に必要になります。
代理権委任状は、司法書士でも作成可能なため相談してみると良いでしょう。

STEP4：売却活動を開始する

必要書類などが準備できたら、通常の不動産売却と同じように売却活動を開始します。
売却活動とは、売却する物件を広告やインターネット上に掲載して購入希望者を募り、必要に応じて内覧などを実施することです。
また、できるだけ早期に売却したい場合は、不動産会社に直接売却する「買取」という選択肢もあります。
ただし、買取の場合は仲介に比べて売却価格が安くなる点がデメリットです。
価格が安くなってでも早く売却したい場合は、買取による売却がおすすめです。

STEP5：買主と売買契約を締結

買主が決まったら、売主と買主で売買契約を締結します。
非居住者の場合は、代理人を通じて契約することも可能です。

STEP6：決済・引き渡し

買主との売買契約を締結したら、決済と引き渡しをおこないます。
通常は売主と買主の立ち会いでおこなわれますが、立ち会いができない場合は代理人が立ち会うこともできます。

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非居住者の不動産売却の際にかかる費用と税金

非居住者であっても、日本での不動産売却で利益が発生した際は、その利益に対して税金が課せられます。
ここでは、不動産売却でかかる費用と税金について解説します。

不動産売却でかかる費用

不動産売却でかかる主な費用には、買主と売買契約の締結時に発生する「仲介手数料」があります。
仲介手数料は、仲介を不動産会社に依頼した場合にのみ発生する費用で、買取の場合はかかりません。
そのほかに、登記費用や司法書士へ依頼する報酬などの費用がかかります。

不動産売却で発生する税金

不動産売却時に利益が発生した際は、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。
譲渡所得税とは、住民税・所得税・復興特別所得税の総称として使われており、利益（譲渡所得）に税率を乗じて計算されます。
課税対象となる譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用で、譲渡費用は売却時にかかった費用のことです。
また、不動産売却では、さまざまな特例や控除制度が適用されます。
たとえば、自宅を売却した際に一定の条件を満たすことで利用できる「3,000万円の特別控除」です。
非居住者でも条件を満たせば、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除することができます。
この控除により譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合は、譲渡所得税が課せられることはありません。
なお、譲渡所得がプラスとなった場合は「譲渡所得×税率」で譲渡所得税を算出します。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は39.63%、5年超えの場合は20.315％となります。

不動産売却後には確定申告が必要

不動産売却により利益が発生した場合は、売却した翌年に確定申告が必要になります。
確定申告は、3,000万円の特別控除などの特例を利用して、譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合でも必要になるため注意しましょう。
なお、確定申告をすると源泉徴収された金額によっては、税金の還付を受けることもあります。

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まとめ

海外在住などの非居住者でも不動産売却は可能ですが、その際は司法書士などの代理人を立てることが必要です。
通常とは異なる書類も必要になるため、早めに準備しておくとスムーズに売却を進められるでしょう。
また、売却時に利益が発生した場合は譲渡所得税が課せられることにも注意が必要です。
木更津市で不動産売却するなら株式会社ケー・ビー・オーへ。
不動産売却だけではなく、不動産買取も対応可能です。
お客様のご希望に添えるよう真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。