特定空家とは？基準や認定された場合のリスクを解説

少子高齢化や核家族化が進み、木更津市を含む日本全国で空き家が増加中です。
放置された空き家は特定空家に認定される可能性があり、認定された場合はさまざまなリスクを背負うことになります。
今回は特定空家とはなにか、認定基準や認定された場合のリスクについて解説します。
木更津市金田東、金田西で空き家を所有している方や、所有している不動産が空き家状態になりそうな方は、ぜひ参考になさってください。

通常の空き家と何が違う？特定空家の認定とは？

まずは、特定空家とはなにか、通常の空き家とは何が違うのかを解説します。

特定空家とは？

特定空家とは、放置することが望ましくないと判断された空き家のことです。
先述のとおり、近年は木更津市を含む日本全国で、空き家が増加しています。
深刻な社会問題となっており、メディアでも取り上げられるほどです。
そこで2015年5月に空家等対策特別措置法が施行され、空き家の増加を食い止める対策が講じられました。
放置され危険な状態になっている場合や、周囲に迷惑がかかる恐れがある空き家は、特定空家に認定される可能性が高まります。

通常の空き家との違いとは？

では、通常の空き家とはなにが違うのでしょうか。
空き家の定義は下記のとおりです。
建築物または建築物に附属する工作物や敷地を、常に居住（そのほかの使用）がおこなわれていないこと
所有者が周辺に迷惑をかけないよう、適切な維持管理をおこなっている場合、法律の対象外です。
しかし、特定空家に認定されると、自治体から指導や命令を受けることになり、従う必要があります。
通常の空き家と特定空家の大きな違いは、責任内容が異なるところです。
認定されないためには、必要なメンテナンスや巡回、庭の手入れや施錠などをおこなうことが重要と言えます。

解除してもらう条件とは？

認定の条件となった原因を取り除くことができれば、解除してもらうことが可能です。
たとえば庭の雑草が伸び放題になり、害虫や害獣が発生したことが原因で認定された場合、草刈りや害虫駆除などをおこないます。
解除するか否かは自治体の判断なので一概には言えませんが、原因となった不適切なところを改善するのがポイントです。

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法律における特定空家の認定基準とは？

続いて、法律における特定空家の認定基準について解説します。

基準1：衛生上有害となる恐れがある場合

基準としてまず挙げられるのが、衛生上有害となる恐れがある状態です。
衛生上有害となる恐れがあると判断されるかどうかは、下記に該当するか否かで決まります。

• 建築物または設備が破損している
• ごみの放置や不法投棄

建築物または設備が破損している状態とは、アスベストが飛散する可能性が高い場合などです。
浄化槽などが破損して汚物が流出していたり、臭気が発生したりするケースも挙げられます。
近隣住民の日常生活に影響が出る場合は、認定される可能性が高いと言えるでしょう。
また、ごみの放置や不法投棄によって害虫や害獣、臭気が発生している場合も、衛生上有害と判断される恐れがあります。

基準2：倒壊の危険性がある場合

倒壊の危険性があるかどうかも基準のひとつです。
必要な修繕がおこなわれず、屋根や外壁が剥がれ落ちそうな状態や、建物や門が破損している場合などが該当します。
建物の基礎にひび割れや亀裂が生じ、傾いている場合なども注意が必要です。
このような建物は地震や台風といった自然災害が発生した場合、倒壊する可能性があります。

基準3：近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている場合

基準として、近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている場合も挙げられます。
たとえば庭木の剪定を怠ったことが原因で、枝が道路にはみ出していたり、立木が倒壊している場合です。
このような状況は、通行人が怪我をしたり、近隣住民の日常生活に影響を与えたりします。
また、放置された空き家にネズミや猫などの動物が繁殖し、排泄物による被害が生じる可能性もあるでしょう。
そのほか、玄関や門が施錠されておらず、容易に侵入できる状況になっている場合も注意が必要です。
不法侵入や、近年では詐欺の拠点として利用されるケースがあります。

基準4：景観が悪化している場合

景観が悪化している場合も、特定空家に認定される可能性が高まります。
たとえば外壁の落書きや割れた窓ガラスを放置したり、敷地内に大量のごみが放置されていたりする状態などです。
景観の悪化は、近隣住民に迷惑がかかるだけでなく、地価を下げる要因にもなりかねません。
景観計画やルールに反している状態の空き家は、認定される可能性が高まるでしょう。

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特定空家に認定された場合のリスク

最後に、特定空家に認定された場合のリスクについて解説します。

リスク1：固定資産税の軽減措置から外されてしまう

リスクとしてまず挙げられるのが、固定資産税の軽減措置から外されてしまうことです。
固定資産税は、不動産の所有者に対して毎年かかる税金となります。
地方税となるため、納税先は木更津市などの自治体です。
固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%を納めることになります。
たとえば土地と建物の固定資産税評価額が2,000万円だった場合、固定資産税は28万円、都市計画税は6万円です。
そのため、全部で34万円の税金を納税しなければなりません。
しかし、建物がある土地には固定資産税の軽減措置が設けられています。
本来支払うべき税金から、3分の1～6分の1まで減額されるため、税金の負担を軽減することが可能です。
しかし、特定空家に認定された場合、更地として取り扱われるため、この措置の適用外となります。
高額な固定資産税と都市計画税を支払うことになるのが、大きなリスクと言えるでしょう。

リスク2：罰金が科せられる可能性がある

罰金が科せられる可能性があることも、リスクのひとつです。
固定資産税の減額措置から外される旨の勧告を受けても、状況が改善されない場合、次の行政指導は改善命令です。
改善命令が出ているのにも関わらず、何らかの理由によって不適切なところを取り除けないと、罰金が科せられます。
金額は50万円以下となっており、この段階まで来ると、所有するメリットはほとんどなくなってしまうでしょう。

リスク3：強制解体されてしまう

最終的には行政代執行により、空き家が強制解体されてしまいます。
行政代執行とは、木更津市などの自治体が、所有者に代わって現在の状況を改善（解体）することです。
解体費用は所有者に対して請求されることになります。
解体費用は数百万円になるケースがあるので注意が必要です。
ちなみに自己破産をしても、この請求は免責になりません。

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まとめ

特定空家とは、自治体から放置することが望ましくないと判断された空き家のことで、通常の空き家とは責任内容が異なります。
衛生上有害となる恐れがある状態になっていたり倒壊の危険性があったり、近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている場合は認定される可能性が高いです。
固定資産税の軽減措置から外されてしまうことや、最終的には行政代執行により強制的に解体されてしまうといったリスクが生じます。
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