相続後の不動産売却における注意点は？媒介契約の選び方も解説

相続した土地や建物を活用せずに売却するケースがあります。
不動産は高額な資産のため、注意点を意識しながら売却を進めることがポイントです。
今回は相続後の不動産売却の注意点について解説します。
木更津市金田東、金田西で、相続した土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続後の不動産売却時の注意点1：名義

まずは、相続後の不動産売却時の注意点のひとつ、名義について解説します。

被相続人の名義のままだとどうなる？

土地や建物の不動産は、名義人でないと売主が誰かわからない状態になるため、売却することができません。
そのため、相続後は被相続人から、取得した方への名義変更が必要です。
相続が発生すると、遺言書や遺産分割協議によって、不動産の所有権が相続人に移転します。
遺産分割協議とは、誰がどの財産を取得するのかを、相続人全員で話し合うことです。
しかし、それだけでは登記簿上のデータは変更されないため、変更の手続きをおこなう必要があります。
その手続きを、相続登記と呼びます。
相続登記は現段階では義務ではなく、おこなわなかったからといってペナルティーが生じるわけではありません。
義務ではなかったがゆえに所有者不明の土地が増えたり、相続が繰り返され相続人が雪だるま式に増えていったり、さまざまなリスクや注意点が生じることになります。
そのため、相続登記は2024年から義務化されることになりました。
手続きをおこなわないと罰則が生じるため、現段階での不動産売却でも、相続登記はおこなっておくべきと言えます。

共有名義の場合の注意点は？

不動産売却しようとしている土地や建物が共有名義だった場合、共有者全員の同意が必要です。
同意を得る際の注意点としてまず挙げられるのが、売ることへの同意となります。
土地や建物全体を売りたい場合、共有者の誰か1人でも売却を拒否する方がいると、不動産売却ができません。
連絡が取れない方がいたり、話し合いに参加してくれない方がいたりすると、手間や時間がかかるでしょう。
共有名義の場合のもうひとつの注意点は、売却価格に対する同意が必要な点です。
「この価格以上は下げない」という、最低ラインを話し合います。
最低ラインを決めておけば、購入希望者から値引き交渉があった際も、スムーズに対応できるでしょう。
売却価格を決める際の材料のひとつにもなります。
共有名義の土地や建物は単独名義の不動産売却と異なり、手間と時間がかかるケースがあるので、速やかに動くことがポイントです。

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相続後の不動産売却時の注意点2：売却期限

続いて、相続後の不動産売却時の注意点である、売却期限について解説します。

いつまでに売るべき？

相続した土地や建物を売る場合、3年を期限と考えます。
相続後の不動産売却で利用できる特例や控除の期限が、3年以内だからです。
主な特例や控除として、下記が挙げられます。

• 相続した空き家を売却する際の3,000万円の特別控除
• 取得費加算の特例

相続した空き家の場合、条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられます。
相続開始のあった日の翌日から、3年を経過する日の12月31日までに売却するといった、期限を守ることなどが条件です。
また、下記の条件も満たす必要があります。

• 昭和56年3月31日以前に建てられた家屋であること
• マンション（区分所有）以外の家屋であること
• 解体せずに売る場合、現行の耐震基準を満たしていること
• 相続の開始直前まで、被相続人以外の方が居住していなかったことなど

上記のなかでポイントとなるのが、昭和56年3月31日以前に建てられた家屋であることと、マンション（区分所有）以外の家屋であることの2点です。
昭和56年3月31日以降に建てられた家屋は、期限内の売却であっても、特別控除の対象外となります。
また、期限内に売却すれば、取得費加算の特例を受けることも可能です。
取得費加算の特例とは、納めた相続税を譲渡所得税を計算する際の経費に計上できる制度となります。
譲渡所得税とは、売却で生じた譲渡所得（利益）に対してかかる税金のことです。
課税対象となる譲渡所得は、下記の計算式で算出します。
不動産売却で得た総収入ー取得費ー譲渡費用
税金の負担を軽減するためには、譲渡所得を小さくすることがポイントです。
取得費を多く計上すれば、その分譲渡所得を圧縮でき、譲渡所得税を少なくすることができます。
取得費加算の特例を受けるための条件は、下記のとおりです。

• 相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降、3年を経過する日までに売却していること
• 相続や遺贈で土地や建物を取得したこと
• 相続税が課税され納税していること

売却の期限以外にも条件があるため注意が必要です。

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相続後の不動産売却時の注意点3：媒介契約の選び方

最後に、相続後の不動産売却時の注意点のひとつ、媒介契約の選び方について解説します。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれの名称は下記のとおりです。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれどのような特徴があるのかを、見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、1社以上に仲介を依頼できる契約です。
売主自身で買主を見つけて取引できる、自己発見取引も可能になります。
複数の不動産会社に買主を紹介してもらえるのがメリットです。
ただし、一般媒介契約にはレインズへの登録義務と、販売状況の報告義務が生じないことが注意点です。
レインズとは不動産会社専用のシステムで、不動産の情報を登録すると、全国の不動産会社（レインズの会員）と共有できます。
売主に対する販売状況の報告も任意となるので、進捗が把握しにくいのがデメリットです。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できない契約です。
ただし、自己発見取引は可能となります。
不動産会社にレインズへの登録義務が生じ、媒介契約の締結後、7営業日以内に登録しなければなりません。
売主に対する販売状況の報告は、2週間に1度以上必要です。
契約できるのが1社のため、一般媒介契約に比べると積極的に販売活動をおこないやすくなります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できず、かつ自己発見取引も不可となる契約です。
不動産会社は媒介契約の締結後、5営業日以内にレインズへ不動産の情報を登録する必要があります。
売主に対する販売状況の報告は、1週間に1度以上です。
専属専任媒介契約は専任媒介契約よりも制限が強く、仲介を依頼した不動産会社しか買主を見つけられません。
そのため、スムーズな成約を目指せるのがメリットです。

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まとめ

名義に関する注意点は、被相続人のままだと不動産売却ができないことや、共有名義の場合は共有者全員の同意が必要になることなどです。
売却期限は3年以内となり、その期限内に売って条件を満たせば、控除や特例を受けることができます。
媒介契約には3つの種類がありますが、スムーズに売りたい場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
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