相続した不動産が未登記な理由とは？登記しないデメリットと相続方法を解説

未登記の不動産を所有していたり、相続した不動産が未登記であった場合は、できるだけ早く登記申請をすることが大切です。
未登記のままであると、不動産を活用できないなどの多くのデメリットが生じることがあるため注意しなければなりません。
そこで、未登記の不動産になっている理由や、未登記のままにするデメリット、また未登記の不動産を相続する方法を解説します。
木更津市金田東、金田西で未登記の不動産を相続する予定がある方や、未登記の不動産を所有している方はぜひ参考になさってください。

相続した不動産が未登記のまま？未登記になっている理由とは

通常、不動産を相続すると被相続人から相続人へ名義を変更する相続登記が必要です。
しかし、相続登記の手続きをする際に、そもそも登記自体がされていなかったことが判明することがあります。
未登記の不動産とは、建築時に表題部登記をおこなっておらず、建物の登記簿が作成されていない状態の不動産のことです。
つまり、登記簿が存在しないため、不動産を相続しても相続登記することもできません。
では、そもそもなぜ未登記状態になっているのでしょうか。
未登記の不動産になってしまう理由は以下の3つが考えられます。

• 登記しなくても不便を感じないため
• 法務局から催促されることがないため
• 自己資金で取得したため

不動産を取得した際には、1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。
これは、不動産登記法により定められており、本来であればその申請を怠った場合は過料に処されることとされています。
未登記の不動産が存在する理由としてまず挙げられるのが、不動産売買や増改築をしない限りは表題登記がなくても不便を感じないことです。
法務局から登記申請を催促されることもないため、そのまま未登記となってしまっています。
また、ローンを組まずに自己資金で不動産を取得した方も未登記状態であることが多いです。
通常、金融機関でローンを組む際は、建物に抵当権を設定するため、登記簿の作成は必ず必要です。
しかし、ローンを組まずに不動産を取得する場合は、登記をしなくても困ることがありません。
また登記するにも手間と時間がかかることも、未登記状態で放置されてしまう理由です。

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相続した未登記の不動産はそのままでも良い？未登記状態のデメリットとは

未登記の不動産であることがわかった場合、そのままでも問題ないのでしょうか。
不動産を未登記のまま放置しておくデメリットを解説します。
主なデメリットは以下の3つです。

• 過料が科される
• 売買できない
• 権利関係が複雑になる

上記3つのデメリットをご説明します。

デメリット1：過料が科される

前述したように、建物を新築したり解体した場合は、1か月以内に表題登記の申請が義務付けられています。
この申請を怠った場合は、10万円以下の過料が科されることになっています。
なお、登記簿には「表題部」と「権利部」がありますが、新築や増築時に申請する義務があるのは「表題部登記」です。
権利部登記については、現在は任意となっており義務ではありませんが、2024年4月から義務化される予定です。
この相続登記についても、申請を怠った場合は同様に10万円以下の過料が発生するため注意しましょう。

デメリット2：売買できない

未登記の不動産でも売買自体は可能です。
しかし、未登記状態で売主の建物だと証明するものがなければ、買主は購入しても自分のものだと主張することができません。
また、登記簿がない不動産は買主がローンを組みたくても、そのままの状態では利用することができないため、買主は現金一括購入をすることになってしまいます。
しかし、多くの方が現金で一括購入することは難しいため、結果的に購入できず売買が成立しません。

デメリット3：権利関係が複雑になる

未登記の不動産を放置したままだと、いざ相続登記しようとした際に、権利関係が複雑になってしまう点もデメリットです。
長い年月が経過すると、相続人の中に亡くなってしまう方が生じ、2次相続・3次相続が発生し雪だるま式に相続人が増えていってしまいます。
そうなると、全く会ったことがないような方と話し合いをしなければならなくなったり、相続人の所在が不明であったり、多くのデメリットが生じてしまいます。
このように未登記の不動産を放置すればするほど問題が複雑になり、解消しようとしても手間と費用がかかってしまうでしょう。

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未登記の不動産を相続する方法

未登記の不動産を相続することになった場合、どのように相続を進めたら良いのでしょうか。
未登記の不動産は以下の流れで進めていきます。

• 相続人を確定させる
• 遺産分割協議をおこなう
• 遺産分割協議書を作成する
• 表題登記の申請をおこなう
• 権利部登記の申請をおこなう

流れを順番にご説明します。

STEP1：相続人を確定させる

未登記の不動産を相続することになったら、まずは相続人を探すところから始める必要があります。
相続人の対象者がわからない場合は、戸籍謄本や除籍謄本を用いて相続人を確定させましょう。

STEP2：遺産分割協議をおこなう

相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議をおこない、誰が未登記の不動産を相続するのかを決めます。
遺産分割協議とは、誰がどの遺産を相続するのかを話し合うことです。
相続人全員が納得してスムーズに決めることができれば良いですが、1人でも反対する方がいると協議が難航するでしょう。
そのため、意見がまとまらなかったりトラブルになったりするようなら、弁護士に依頼するのも一つの方法です。

STEP3：遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議の話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成します。
その際は、相続人全員の署名と押印が必要になります。

STEP4：表題登記の申請をおこなう

続いて、法務局へ表題登記の申請をおこないます。
表題登記には測量や建物の図面などが必要になるため、専門家である土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。
申請には建築時の書類なども必要なため、事前に法務局にて事前書類を確認しておくと手続きがスムーズにおこなえるでしょう。

STEP5：権利部登記の申請をおこなう

表題登記を申請し登記後が作成されたら、続いて権利部登記をおこないます。
権利部登記はいわゆる相続登記の手続きにあたります。
相続により名義が変わるため、被相続人から相続人へ変更が必要です。
相続登記は、自分でおこなうことも可能ですが、専門家である司法書士へ依頼するのが一般的です。
権利部登記の申請が終われば、未登記の不動産の相続登記も完了します。

本来であれば相続登記のみをおこなう

ここまで、未登記の不動産について解説しましたが、登記済の不動産であれば「相続登記」の手続きのみとなります。
相続登記も義務化が決まっているため、早めに手続きしておくことをおすすめします。

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まとめ

本来は義務である登記申請ですが、ローンを組まず自己資金でまかなったことが理由で未登記状態となっているケースも珍しくありません。
未登記のまま放置しておくと、不動産売買をしたくてもできないなど、多くのデメリットが生じてしまいます。
そのため、未登記を所有している方やこれから相続予定の方は、気付いた時点で早めに登記申請をおこなうことをおすすめします。
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