任意売却をした場合でも税金はかかる？発生する税金の種類などを解説！

住宅ローンの返済が困難になった場合などは、任意売却を検討するかもしれません。
任意売却の場合でも税金はかかるので、事前に発生しそうな税金を把握しておいたほうが良いでしょう。
そこで今回は、木更津市の金田東や金田西で任意売却をご検討中の方に向けて、発生する税金について解説します。
税金を滞納している場合の任意売却についても解説しますので、ぜひご参考にしてください。

任意売却と税金①任意売却をする際にかかる税金の種類

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者である金融機関などの許可を得て自宅を売却する方法です。
状況は通常の不動産売却と異なりますが、発生する税金は変わりません。
不動産売却時にかかる税金はおもに4種類あるので、それぞれ解説します。

任意売却をする際にかかる税金1：印紙税

印紙税は、契約書などを作成するときに発生する税金です。
不動産売却では売買契約書を作成する際にかかり、税額分の収入印紙を貼って納税します。
税額は売買契約書に記載された契約金額に応じて段階的に定められており、契約金額が高いと税額も高くなる可能性があります。

任意売却をする際にかかる税金2：登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をするときにかかる税金です。
不動産売却の際は、不動産に設定されている抵当権を抹消する場合に発生します。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
なお、登記の手続きを司法書士に依頼した場合は、税金とは別に数万円ほどの報酬が発生します。

任意売却をする際にかかる税金3：譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却によって利益が生じた際にかかる税金です。
不動産売却によって生じた利益は譲渡所得と言い、譲渡所得には「所得税・復興特別所得税・住民税」の3種類の税金が課されます。
この3種類の税金は総称して「譲渡所得税」と呼ばれ、譲渡所得に税率を乗じて算出されます。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって決まり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。

任意売却をする際にかかる税金4：消費税

基本的に、売却する不動産に消費税がかかるのは、事業として売却した場合です。
つまり、居住用の不動産を売却する場合などは、土地や建物に消費税はかかりません。
ただし、先述した司法書士への報酬や、不動産会社を介して物件を売却した場合に発生する仲介手数料などの費用には、消費税が課されるので注意しましょう。

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任意売却と税金②譲渡所得税がかかるケースが少ない理由

任意売却の際に発生する可能性のある税金は、4種類あります。
そのうち譲渡所得税を除く3種類の税金は、通常と同様に発生するので、支払いの準備をしておかなくてはなりません。
一方、譲渡所得税は、任意売却の際に発生するケースは少ないと考えられます。
そのおもな理由には、「売却益が発生しない可能性があること」と「特例を適用できる可能性があること」が挙げられます。
譲渡所得税は、不動産の売却益である譲渡所得が生じた場合のみ発生する税金です。
任意売却の場合は、不動産の価値が下がっているケースが多いことや、債務がまだ残っていることなどから、譲渡所得が生じにくくなっています。
また、譲渡所得税に設けられている2つの特例も、税金が発生しにくい理由につながります。
そこで、2つの特例はどのような内容なのか、それぞれ確認しておきましょう。

譲渡所得税の特例1：3,000万円の特別控除の特例

売却する不動産がマイホームの場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できる可能性があります。
これは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例です。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、この特例を適用すると譲渡所得税が発生しません。
そのため、売却した不動産がマイホームだと、譲渡所得が生じても譲渡所得税は課されないケースが多々あります。

譲渡所得税の特例2：強制換価等による特例

これは「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合」に、特定の税金が非課税になるものです。
つまり、住宅ローンの返済が困難になってやむを得ず任意売却をする場合は、この特例によって譲渡所得税が非課税になる可能性があります。
該当するかどうかは、資産を譲渡したときの状況によって判定されますが、任意売却の場合は認められる可能性が高いでしょう。
このように、任意売却の場合は、そもそも譲渡所得が生じなかったり特例を適用できたりするため、譲渡所得税がかからないことが多いと考えられます。
ただし、3,000万円以上の譲渡所得が生じた場合や、住宅ローンの残債が少なくて完済しても手元に現金が残った場合などは、課税される可能性があります。
任意売却でも、譲渡所得税がかかるケースはあることに注意しましょう。

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任意売却と税金③税金を滞納していても任意売却は可能か

住宅ローンの返済が困難になって任意売却を検討するようなときは、固定資産税などの税金を滞納していることがあるかもしれません。
滞納が高額だと、自宅を差し押さえられているケースもあるでしょう。
そのような場合は、任意売却ができるのかどうか心配になるかもしれません。
実は、税金を滞納していても、売却代金から捻出できると判断された場合は任意売却が可能になることがあります。
自宅を差し押さえられている場合は、解除してもらう必要があるので、役所に相談してみましょう。
ただし、任意売却をしても滞納している税金を支払うことができそうもない場合は、許可を得るのが難しいかもしれません。
滞納額が高額な場合なども認められない可能性があるので、そうなる前に早めに任意売却を検討することが大切です。
そして、競売を避けるためにも、任意売却は早めに検討したほうが良いでしょう。
住宅ローンの滞納が続くと、最終的に自宅は競売によって強制的に売却されてしまいます。
競売になると、「売却価格が市場価格よりも大幅に安くなる」「退去の時期を選べない」など、多くのデメリットが生じてしまいます。
さらに、売却金はすべて返済に充てられ、引っ越し費用などに使うことが認められないので、生活の再建が困難になってしまうでしょう。
任意売却なら、債権者の許可を得ることができれば、通常と同じように売却を進められます。
そのため、相場に近い金額で売却できる可能性のあることが、競売と比較した場合の大きなメリットです。
そして、売却金を引っ越し費用などに使うことが認められたり、残債の月々の返済額がこれまでより軽減されたりする可能性もあります。
ですから、今後の生活を考えると、競売にかけられる前に任意売却を実行したほうが良いと言えるでしょう。
ただし、任意売却は通常の売却とは違い、タイムリミットがあります。
競売の開札日までには、売買契約を成立させなくてはなりません。
不動産売却の平均期間は3か月から半年ほどですが、買主がなかなか見つからないとそれ以上かかることもあります。
任意売却を成功させたい場合は、住宅ローンの返済が難しくなったら、早めに債権者である金融機関などに相談しましょう。

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まとめ

住宅ローンの返済が困難になったら、早めに任意売却を検討しましょう。
任意売却でも通常の不動産売却と同じ税金がかかりますが、譲渡所得税は発生しない可能性があります。
固定資産税などの税金を滞納していても、任意売却の許可を得られることがあるので、早めに役所や債権者に相談してみましょう。
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