収益物件の売却方法を知ろう！売却に適したタイミングや高く売るコツとは？

収益物件の売却を成功させるためには、タイミングを見極めるなどのポイントがあります。
売却前にポイントを把握しておくと、満足のいく結果につながる可能性が高まるでしょう。
そこで今回は、木更津市の金田東や金田西で収益物件の売却をご検討中の方に向けて、適したタイミングや売却方法を解説します。
より高く売る方法なども解説しますので、ぜひご参考にしてください。

収益物件の売却方法①売却に適したタイミングとは

収益物件を売却する際は、売却方法や手順以外にも押さえておきたいポイントがあります。
その1つが、売却に適しているタイミングです。
タイミングを意識すると、より早く高く売却できる可能性があるので、4つのタイミングを確認しておきましょう。

収益物件の売却に適したタイミング1：大規模修繕の前

収益物件がマンションの場合、築15年前後に外壁などの大規模修繕が実施されるケースが多いでしょう。
大規模修繕は基本的に修繕積立金を使っておこなわれますが、劣化の状況などによっては工事費がかさみ、追加で徴収される可能性があります。
また、大規模修繕のあとは修繕積立金が上がることが一般的です。
ランニングコストが増えると、買主が見つかりにくくなるかもしれないので、そうなる前に売却したほうが良いでしょう。

収益物件の売却に適したタイミング2：所有期間が5年を超えた

収益物件の売却に適したタイミングは、税制面から考えることも1つの方法です。
所有期間が5年を超えてから売ると、譲渡所得税の税率を抑えることができます。
譲渡所得税とは、不動産の売却益である譲渡所得に課される税金です。
所有期間が5年以下の場合の税率は39.63％ですが、5年を超えると20.315％になります。
税率を半分ほどに軽減できるので、有効な節税方法として覚えておきましょう。

収益物件の売却に適したタイミング3：築20年になる前

収益物件の築年数も、売却のタイミングを考える目安にすると良いでしょう。
1つの基準となるのは、築20年になる前です。
築20年を過ぎると建物の価値がほぼなくなるうえ、設備の故障なども生じやすくなるので、売却に時間がかかることが懸念されます。

収益物件の売却に適したタイミング4：部屋が満室のとき

収益物件は、空室だと家賃収入を得ることができません。
空室が多かったり空室期間が長かったりすると、収益物件の経営に影響が生じてしまうので、買主が見つかりにくい可能性があるでしょう。
そのため、収益物件が満室になったタイミングで売り出したほうが、スムーズな売却が期待できます。
入居者を募集する必要がないことも、買主にとってのメリットになるでしょう。

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収益物件の売却方法②仲介と買取の特徴や手順とは

収益物件を売却する方法には、「仲介」と「買取」があります。
2つの方法は特徴や手順などが異なるので、それぞれを確認したうえで、適した方法を選びましょう。

仲介の特徴と手順

仲介とは、不動産会社を介して買主を見つける方法です。
メリットは、相場に近い価格で売却できる可能性があることです。
収益物件をできるだけ高く売りたいと考えている方には、仲介が適しているでしょう。
デメリットは、仲介手数料が発生することと、売却完了までに時間がかかる可能性があることです。
仲介で収益物件を売却した場合は、売却価格に応じた仲介手数料を支払う必要があります。
また、売却完了までは通常3か月から半年ほどの期間がかかり、買主がなかなか見つからないとさらに長引くことがあるので、売却を急ぐ場合は注意しましょう。
仲介で収益物件を売却する際は、基本的に以下の手順で進めます。

• 収益物件の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動を開始する
• 買主が決定したら売買契約を締結する
• 決済が完了したら収益物件を引き渡す

なお、収益物件の売却で譲渡所得が生じた場合は、翌年に確定申告をしなくてはなりません。
通常の家賃収入などにくわえて、譲渡所得の確定申告も必要になるので、忘れないようにしましょう。

買取の特徴と手順

買取とは、不動産会社が収益物件を直接買い取る方法です。
買取の基本的な手順は、以下のとおりです。

• 収益物件の査定を受ける
• 買取を依頼する不動産会社を決めて契約を締結する
• 決済が完了したら収益物件を引き渡す

このように、買取は仲介よりも手順が少なく、買主を探す必要もありません。
そのため、売却をスピーディーに完了できることが大きなメリットです。
また、仲介手数料が発生しないので、売却にかかる費用を抑えることができるでしょう。
ただし、買取価格は相場よりも低くなる可能性があるので、注意が必要です。
その理由は、買い取った収益物件を再販売する際にかかるコストが、買取価格から差し引かれるからです。
しかし、仲介を選択しても、必ずしも相場に近い価格で売れるとは限りません。
ですから、収益物件の売却方法は、「早さ」と「高さ」のどちらを重視するかによって選ぶと良いでしょう。

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収益物件の売却方法③より高く売るためのポイントとは

収益物件は売却価格によって損益が決まることもあり、できるだけ高く売りたいと思う方が多いでしょう。
収益物件をより高く売るために有効な方法は、ポイントを的確に押さえることです。
そこで、とくに押さえておきたいポイントを3つ挙げて、それぞれ解説します。

より高く売るためのポイント1：タイミングを見極める

収益物件をより高く売るためには、適したタイミングの見極めが大切です。
先述した3つのタイミングから考えると、築6～15年ほどが売り時であると言えるでしょう。
また、路線価を基準にして売却のタイミングを見極める方法も有効です。
路線価は不動産の公的な価格の1つであり、路線価が上昇しているときは高く売れる可能性があります。
路線価は国税庁のホームページで確認できるので、こまめにチェックしておくと良いでしょう。

より高く売るためのポイント2：適正な価格を設定する

一般的に、不動産をできるだけ高く売りたいときに有効な方法は、適正な価格を設定することです。
不動産には適正な価格があり、高すぎたり安すぎたりすると、なかなか売れない可能性があります。
居住用の物件は周辺にある類似物件の取引価格などを参考にしますが、収益物件の場合は利回りを基準にして算出すると、適正価格に近付くでしょう。

より高く売るためのポイント3：早期売却を意識する

収益物件をより高く売るためには、早く売ることも意識することがポイントです。
なぜなら、収益物件がなかなか売れないと、値下げをする必要が生じてしまうからです。
売り出してから時間が経った不動産は、売れ残りのイメージを持たれてしまい、ますます買主が見つかりにくくなることが懸念されます。
そのため、売り出してから一定期間が経ったら値下げをして、売却がそれ以上長引くことを防いだほうが良いと考えられます。
しかし、そうなってしまうと「売却に時間がかかったうえ、当初の予定よりも売却価格が下がった」と、あまり満足できない結果になるでしょう。
ですから、収益物件を売却するときは、高く売ることだけではなく早期売却も目指すことが大切です。

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まとめ

収益物件を売却する際は、より良いタイミングを見極めると、満足度の高い結果につながりやすくなるでしょう。
なかなか売れないと値下げが必要になってしまうので、早期売却を目指すことも大切です。
買主が見つかるかどうか不安が大きいときや、できるだけ早く売りたい場合は、不動産会社による買取も検討してみましょう。
木更津市で不動産売却するなら「株式会社ケー・ビー・オー」へ。
不動産売却だけではなく、不動産買取も対応可能です。
お客様のご希望に添えるよう真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。