空き家を売るべきかどうか判断する基準とは？売却の方法やポイントも解説！

活用予定のない空き家でも、売るには忍びないことがあるでしょう。
ただ、空き家は老朽化が進みやすいので、賃貸に出すなどの活用をするか売却したほうが良いと考えられます。
そこで今回は、木更津市の金田東や金田西で空き家を所有されている方に向けて、「貸す」と「売る」のどちらが良いか判断する基準を解説します。
売却方法やポイントも解説しますので、ぜひご参考にしてください。

空き家を「貸す」と「売る」で迷ったときの判断基準とは

空き家を放置していると、老朽化が急速に進んでしまいます。
老朽化を防ぐためには、定期的に通って換気や通水などの管理をしなくてはならず、時間も手間もかかるでしょう。
そのため、空き家は活用するか売却するか、どちらかを選んだほうが良いと言えます。

空き家を貸す方法と売る方法のメリットやデメリット

空き家を貸すべきか売るべきか判断するためには、それぞれのメリットとデメリットを把握しておきましょう。
空き家を貸す方法のおもなメリットは、「収入を得られる」と「不動産を残すことができる」です。
家賃として定期的な収入を得ることができるうえ、換気や通水などは普段の生活で自然におこなわれるので、空き家よりも老朽化の進行を抑えられるでしょう。
ただし、入居者が見つからないと家賃収入は得られず、管理もご自身でおこなわなくてはなりません。
入居者が見つかっても、物件の維持管理は貸主の仕事であるため、手間や費用がかかるでしょう。
一方、空き家を売るとまとまった現金を得ることができるうえ、入居者募集や維持管理などの手間がかかりません。
不動産を手放すことにはなりますが、売却後は空き家に関する心配がなくなります。

空き家を貸すか売るか判断する基準

貸す方法と売る方法のメリットとデメリットを比較しても決めかねる場合は、以下の2つを実践してみましょう。

• 賃貸物件の需要の高さを調べる
• すぐに売った場合と5年間賃貸に出してから売った場合の金額を比較する

借主が見つかりにくいエリアでは、賃貸物件の経営は難しいと考えられます。
その場合は、老朽化が進まないうちに売却したほうが高く売れる可能性があるので、売る方法を選択することがおすすめです。
また、すぐに売った場合と5年間賃貸に出してから売った場合のそれぞれで得られる金額を比較することも、参考になるでしょう。
5年間賃貸に出してから売った場合の金額は、「5年間の賃料＋5年後の売却金額」からかかる費用を差し引いて計算します。
費用には固定資産税や維持管理費のほかに、空き家を賃貸できる状態にするために必要な修繕費やリフォーム費用なども含めましょう。
2つのケースの金額があまり違わない場合は、どちらを選択しても問題ないと言えますが、貸す方法は手間がかかる分大変に感じるかもしれません。
また、入居者が見つかるかどうか不安が大きい方は、売る方法を選択したほうが良いと考えられます。

空き家を売るときに覚えておきたい2つの売却方法とは

空き家を貸すのではなく、売ることを選択した場合は、売却方法を考える必要があります。
空き家のおもな売却方法には「仲介」と「買取」の2つがあるので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

空き家の売却方法①仲介

仲介とは、不動産会社を介して買主を見つける方法です。
売主が売却価格を設定できるので、相場に近い金額で売れる可能性があります。
ただ、買主がなかなか見つからず、売れるまでに時間がかかるかもしれないことには注意が必要です。
空き家を仲介でスムーズに売るためには、以下のなかから適した方法を選ぶことがポイントです。

• そのまま中古住宅として売る
• 古家付き土地として売る
• 更地にしてから売る

空き家の状態が比較的良く、リフォームの必要性がそれほど高くない場合などは、そのまま売り出しても買主が見つかる可能性があるでしょう。
老朽化が進んでいるなど、そのままでは売りにくそうな状態の場合は、空き家に値段を付けずに古家付き土地として売り出すと買主が見つかるかもしれません。
そして、空き家があるままだと売却に支障が出そうな場合は、解体して更地にしてから売ることも検討しましょう。
ただし、解体には費用がかかるうえ、空き家がなくなると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が現状よりも上がります。
そのため、それらの費用がかけてでも解体するべきかどうか、しっかりと検討しなくてはなりません。
一方、空き家がある状態で売る場合は、買主が決まるまでは劣化が進まないように管理を続ける必要があります。
このように、どの方法にもメリットとデメリットがあるので、それらをふまえたうえで適している方法を選択しましょう。

空き家の売却方法②買取

買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
買主を探す必要がないため、スピーディーに売却を完了できることが大きなメリットです。
仲介は3か月から半年ほどの期間がかかることが一般的ですが、買取は基本的に依頼から1か月ほどで売却を終えることができるでしょう。
買取価格は市場価格の5～8割ほどになりますが、仲介で不動産売却を達成した際に支払うことになる仲介手数料が発生しないので、仲介よりも費用を抑えられます。

空き家をスムーズに売るために押さえておくべきポイントとは

空き家の売却は、時間がかかったりトラブルが発生したりする可能性があります。
できるだけスムーズに問題なく進めるためには、ポイントを押さえておくと良いでしょう。
とくに押さえておきたいポイントを3つ挙げて、それぞれ解説します。

空き家を売る際のポイント①物件の状態をきちんと把握する

空き家を売るときは、契約不適合責任に注意が必要です。
契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約した内容と違う場合に、売主が負う責任です。
契約不適合責任を回避するためには、物件の状態を正確に把握して、契約書にきちんと記載する必要があります。
空き家の状態把握をできるだけ正確におこなうためには、専門家がおこなう住宅診断である「ホームインスペクション」の実施を検討しましょう。
ホームインスペクションの結果があると、空き家の現状を契約書にもれなく記載できるので、契約不適合責任を負う心配が減少します。
また、専門家による診断結果があると購入検討者に安心感を与えられるため、売却につながる効果も期待できるでしょう。

空き家を売る際のポイント②隣接する土地との境界を確定する

古くからある家などは、境界線がしっかりと定められていない可能性があります。
境界線があいまいな不動産は隣地の所有者とトラブルになるリスクがあるので、なかなか売れないことが懸念されます。
そのため、売却前に確定測量をおこない、境界線を確定しておきましょう。
確定測量には費用や時間がかかりますが、実施しておくと売却できる可能性が高まり、安心感にもつながります。

空き家を売る際のポイント③時間がかかることを想定しておく

空き家の売却は時間がかかる可能性があるので、その点をふまえて計画を立てることも大切なポイントです。
売却にかかる時間を短く見積もって計画を立てると、「期限までに売らなくては」と焦りが生じて、大幅な値下げに応じてしまうかもしれません。
できるだけ満足のいく結果にするためには、時間に余裕のある計画を立てるように心がけると良いでしょう。
もし売却を急ぐ場合は、仲介ではなく買取も検討してみましょう。

まとめ

使う予定のない空き家は、賃貸に出すか売却することをおすすめします。
どちらが良いか迷ったときは、それぞれのメリットやデメリット、判断基準などを参考にすると良いでしょう。
空き家の売却には時間がかかることもあるので、すぐに売りたいときは買取も検討してみましょう。
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お客様のご希望に添えるよう真摯に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。