投資用物件とは？不動産売却のタイミングや流れを解説！

投資用物件の最終的な損益が確定するのは、不動産売却により第三者へ譲渡したときです。
その投資が成功したかどうかが決まるため、出口戦略は重要となります。
そこで今回は、投資用物件を不動産売却する際のポイントを解説します。
千葉県（木更津市、袖ケ浦市、君津市、富津市）で投資用物件をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で知っておきたい投資用物件とは？

投資用物件とは、第三者に貸し出して賃料収入を得ることを目的とした不動産のことです。
対して居住用物件は、マイホームなど自身が住むことを目的とした不動産を意味します。
そもそもの用途が違うため、不動産売却はもちろんのこと取得までの流れも異なります。
たとえばローンを組む際も、居住用物件が対象の住宅ローンは利用できません。
通常はアパートローンのように、投資用物件を対象とした融資を利用する必要があります。

投資用物件の種類

投資用物件には、さまざまな種類があります。
そこでどのようなものがあるのか、特徴とともに確認していきましょう。
一棟投資
アパートやマンションなどの建物を一棟丸ごと所有する方法のことです。
一つの物件から得られる賃料収入の金額が大きく、また建物全体を所有しているため運営の自由度が高いのが特徴です。
区分投資
アパートやマンションなどを、1部屋単位で所有する方法のことです。
一棟投資と比べると購入金額も安く済みます。
そのため初心者でも、手軽に不動産投資を始められる特徴があります。
戸建投資
一戸建てを賃貸物件として所有する方法のことです。
賃貸向けの一戸建てはアパートやマンションと比べて数が少ないので、競合が起こりにくい傾向にあります。
さらに入居者はファミリー世帯が中心なので、単身者向け物件よりも居住期間が長い特徴があります。
小口化商品投資
小口化商品投資とは、アセットシェアリングとも呼ばれる投資方法のことです。
複数のオーナーが資金を出し合い、一つの投資用物件を共有します。
リスクやコストをほかのオーナーと分散できるので、高額物件への投資にも向いています。
J-REIT
J-REITとは不動産が対象の投資信託で、分配金を受け取る形で利益を得られる投資方法のことです。
少額から購入や、複数の不動産への分散投資が可能な特徴があります。
民泊
民泊とは、宿泊施設として不動産を運用する方法のことです。
賃貸収入は利用者から受け取る宿泊料金から構成されます。
コインランドリー
所有する不動産を活用して、コインランドリーを運営する方法のことです。
コインランドリーは個人経営以外にも、フランチャイズにより運営するケースもあります。
このほか、トランクルームを運営する方法などもあります。
駐車場
建物を建てずに土地を活用して運用する方法に、駐車場経営があります。
建物が不要なので、初期費用が少なくすむのが特徴です。
月極駐車場やコインパーキングなど、そのエリアの需要に応じた運用方法を選ぶこともできます。

投資用物件を不動産売却するときのタイミングとは？

投資によって得られる利益を大きくするためには、適切なタイミングで不動産売却するのがポイントです。
そこで、不動産売却を検討したほうが良いタイミングを確認していきましょう。

大規模修繕の前

マンションの場合、築10年～20年を目安として大規模修繕の時期を迎えます。
大規模修繕にかかる費用は修繕積立金でまかなわれますが、この修繕積立金の費用が値上がりすることが多いのもこのタイミングです。
さらに修繕積立金が不足したときには、オーナーが不足分を負担するケースも少なくありません。
金銭的負担が多くなる時期なので、その前のタイミングで不動産売却を検討すると良いでしょう。

減価償却の終了時

不動産の資産価値は、経年劣化により年々減少します。
その減少分は、減価償却費として経費に計上することが可能です。
減価償却が終了すると経費が少なくなるため、同じ収入であれば課税所得が増えてしまいます。
投資用物件から得られるキャッシュフローが減ってしまうので、減価償却を終えるタイミングでの不動産売却がおすすめです。

築20年を迎える前

住宅の場合、築20年ほどで不動産価格は下げ止まります。
そして内装や水回りなどの設備は修繕・交換が必要になるため、この時期を目安に不動産売却すると良いでしょう。
買主にとっては、築20年以降の不動産は資産価値の下落リスクが低い特徴があります。
リフォームやリノベーションにより付加価値を与えれば、新築物件と同等レベルの収益を期待できるため、投資用物件としての需要も増えています。

路線価が上昇しているとき

路線価とは、国税庁が定める相続税評価額のことです。
この路線価は公示価格の8割程度が相場になっており、路線価から公示価格を算出できます。
公示価格は世相を反映した評価額なので、不動産の相場価格とも密接な関係があります。
路線価（公示価格）が上昇しているタイミングは、高値での不動産売却が期待できるでしょう。

投資用物件を不動産売却する際の流れ

投資用物件の不動産売却にかかる期間の目安は、3か月～6か月です。
適切なタイミングで売却を完了させるため、手続きの流れを確認していきましょう。

価格査定を依頼する

不動産売却を検討し始めたら、まずは不動産会社へ価格査定を依頼しましょう。
投資用物件の場合、売却したい理由や希望条件なども査定依頼の際に伝えておくのがポイントです。
居住用物件と異なり、入居者の有無などによっても売却活動の流れが変わってくるため、早めの相談がおすすめです。

売却活動

不動産会社と媒介契約を締結すると、売却活動に進みます。
買主は投資家が中心ですが、たとえば空室の区分所有マンションや一戸建てなら、居住目的（実需）の買主にも売れる可能性があるでしょう。
そのため、不動産会社と相談しながら販売方針を決めるのがおすすめです。

売買契約の締結

買主が見つかったら、売買契約を締結します。
契約にあたっては認識の違いが生じてしまわないよう、手続きの流れを慎重に進めていく必要があります。
とくに入居者のいる投資用物件の売却では、買主は室内を内覧できないケースが少なくありません。
そのため、空室時の写真や設備・修繕履歴のわかる資料を用意するなどして、しっかりと物件の状態を説明することが大切です。
なお、売買契約時に買主からは手付金を預かります。

代金の支払いおよび物件の引き渡し

残金の支払いを受けたら、物件を引き渡します。
このときにあわせて、法務局にて所有権移転登記の手続きをおこなう必要があります。
法務局での登記申請は平日におこなうので、買主が見つかった段階でスケジュール調整をしておくと、手続きの流れをスムーズに進められるでしょう。

まとめ

投資用物件とはどのようなものなのか、不動産売却のポイントとともに解説しました。
適切なタイミングで不動産売却できれば、投資による利益も大きくなります。
そこで、投資用物件の取り扱いに詳しい不動産会社へ相談するのがおすすめです。
私たち「(株)ケー・ビー・オー」では、千葉県（木更津市、袖ケ浦市、君津市、富津市）で、価格査定の依頼を承っております。
投資用物件の不動産売却をご希望の方は、お気軽にご相談ください。