離婚が原因で不動産売却をおこなう方法と注意点について解説！

離婚が原因で不動産売却をおこなうケースは少なくありません。
その際には、通常の不動産売却では問題にならないことについても注意して進める必要があります。
今回は、離婚が原因による不動産売却にスポットを当て、事前に知っておくべき3つの注意点をご説明します。
千葉県の木更津市、袖ケ浦市、君津市、富津市で離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

離婚で不動産売却をおこなう際の注意点①財産分与

離婚を機に不動産売却をおこなう場合、まず注意点として挙げられるのは「財産分与」についてです。
財産分与とは、夫婦が共同生活を送るなかで形成した財産を公平に分配することです。
財産分与は、それぞれの持分割合や収入などに関係なく、2分の1ずつ分けるのが基本です。

財産分与の対象について

財産分与は、婚姻期間中に2人で協力して築いた資産が対象となります。
離婚の原因をつくった側でも、財産分与を求めることができます。
対象となるもの
不動産や家財道具、車、生命保険積立金、退職金、年金などが挙げられます。
これらの財産が夫婦のいずれか一方の名義になっていたとしても、夫婦の協力によって形成されたものであれば、財産を分配しなければなりません。
ただし、以下のような資産は対象外です。
対象とならないもの
結婚前に貯めたお金や購入した不動産、親から譲り受けた財産については、財産分与の対象外です。
ただし、結婚前に購入した不動産の住宅ローンの返済が結婚後も続いていた場合、支払った住宅ローンの分は夫婦の共有財産となります。
したがって、その場合は財産分与の対象になることを、注意点として頭に入れておきましょう。

共有名義で住宅ローンを組んだ場合

不動産を購入する際に、夫婦の共有名義で住宅ローンを組んだという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
共有名義の不動産を売却する場合、夫婦が共同でおこなわなければなりません。
つまり、自分は売却したいと思っていても、相手が同意しなければ売却できないということを注意点として知っておく必要があるのです。

離婚で不動産売却をおこなうタイミング

離婚後に不動産を売却したいと思っても、相手と連絡がとれなくなるということが考えられます。
したがって、不動産売却は離婚前に進めるようにしましょう。
ただし、離婚前に不動産売却が成立して売却金を分配すると「贈与」となり、贈与税が発生します。
したがって、財産分与については離婚後におこなうのが得策です。

離婚で不動産売却をおこなう際の注意点②売却方法

続いて、離婚を機に不動産売却をおこなう際の注意点として、売却方法の選び方についてご説明します。
不動産売却をおこなう方法は、仲介による「売却」と不動産会社の「買取」の2つがあります。
まずはそれぞれの特徴について確認しておきましょう。

仲介による「売却」とは？

仲介とは、売り手と買い手の間に入り、スムーズに契約できるようにとりまとめて両者の契約を成立させることを意味します。
仲介で不動産を売却する場合は主に個人が買主となるため、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をおこない、買主を探す必要があります。
仲介のメリットは、不動産会社の査定価格をふまえて売主が納得する価格で売り出せるため、市場相場に近い価格で売却できる可能性があることです。
ただし、売却活動を始めてから現金が手元に入るまでに、ある程度の期間を要することが注意点として挙げられます。
仲介で不動産売却をおこなう場合の期間は3か月から半年程度かかるのが一般的で、立地条件や不動産の状況によっては、それ以上かかることも少なくありません。

不動産会社の「買取」とは？

買取とは、不動産会社が不動産を直接買い取る方法です。
不動産会社が買主であるため、売却活動をおこない買主を探す必要がないことが買取のメリットです。
仲介のように、売り出し中であることを周囲の方に知られる心配がなく、内見に対応する必要もありません。
不動産会社に査定を依頼し、買取価格に納得すればすぐに買取の手続きへと進むため、早く現金化できます。
ただし不動産会社の買取価格は、不動産に付加価値を与えたうえで再度販売することを前提とした価格です。
したがって、買取価格は仲介の場合と比較すると低くなるのが一般的です。

「売却」と「買取」は状況によって選択する

では離婚で不動産売却をおこなう場合、「売却」と「買取」のどちらの方法を選択すれば良いのか、先述した2つの特徴をふまえてご説明します。
売却のスケジュールに余裕があり、少しでも高く不動産を売却したいという方は、不動産会社の仲介による「売却」を選ぶと良いでしょう。
しかし、「ご近所の方に知られたくない」「財産分与に向けて早く現金化したい」という方は、不動産会社が買主となる「買取」がおすすめです。
どちらを選択すると良いかは状況によって異なるため、ご夫婦でしっかりと話し合って決めることが大切です。

離婚で不動産売却をおこなう際の注意点③媒介契約の種類

それでは最後の注意点として、離婚で不動産売却をおこなうにあたって、不動産会社に仲介を依頼する際の媒介契約について解説します。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3つの種類があるため、状況に応じて選択しましょう。
媒介契約の種類は以下の3つです。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれの特徴を順番にご説明します。

専属専任媒介契約

1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、ご自身で見つけた買主と直接取引することができません。
不動産会社だけが見ることができる不動産の流通システム「レインズ」に、5営業日以内に登録することと、売主へ1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況報告をすることが義務付けられています。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく1社だけに仲介を依頼する媒介契約ですが、この媒介契約の場合は、ご自身が見つけた買主との取引が可能です。
レインズへの登録を7営業日以内、売主への状況報告を2週間に1回以上の頻度でおこなうことが義務付けられています。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる媒介契約で、ご自身で見つけた買主との直接取引も可能です。
ただし、レインズへの登録や売主への状況報告の義務がないことを、注意点として頭に入れておきましょう。
これら3つの特徴をふまえると、立地が良く需要が多いエリアの不動産は、一般媒介契約で良いかもしれません。
しかし築年数が古い物件や需要が少ないエリアの場合は、レインズに登録して広く情報を公開したほうが買主を見つける可能性が高まります。
また1社のみと結ぶ媒介契約は、熱心な営業活動をしてくれる可能性が高いです。
したがって、離婚で不動産売却をおこなうにあたって早く良い条件で売却したい場合は、レインズへの登録義務があり販売状況も確認できる「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」がおすすめです。

まとめ

離婚で不動産売却をおこなう際には、財産分与に関することなど、通常の不動産売却よりも注意しなければならない点があります。
また、売却方法や媒介契約については夫婦でしっかりと話し合い、状況に応じて選択する必要があります。
早く財産を分割して次の生活へと気持ちを切り替えるためにも、まずは不動産会社に相談してアドバイスを受けながら、早期売却を目指しましょう。
（株）ケー・ビー・オーは、千葉県の木更津市、袖ケ浦市、君津市、富津市で不動産売却をサポートしております。
お客様のご事情に合わせた販売方法をご提案しますので、離婚を機に不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。