親が不動産を所有している場合「元気なうちに売りたい…！」と思う方も少なくありません。
しかし、土地や建物の売却は原則名義人しかできないため、たとえ空き家であっても子どもが売るのは難しいといえます。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法や、認知症になった場合の対処法、売る際の注意点について解説します。

親名義の空き家を売却する方法とは？

代理による売却

親が売ることに賛成しており、健康上の問題など、何らかの事情で手続きができない場合があります。
そのようなときは、親名義の空き家でも、子どもが代理で売却することが可能です。
とはいえ、その効果は親に対して生じるため、売却金は親の口座に入金され、親のものとなります。
また、この方法を用いる場合は、委任状の作成が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作成にあたり不安があったり、時間がなかったりする場合は、不動産会社が作成することも可能です。

本人確認をする

不動産取引においては、代理人かどうかがわからず、お金を振り込んでしまうケースがあります。
親子であれば、委任状も簡単に作成できてしまうでしょう。
そのため、代理人が親名義の空き家を売る場合は、不動産会社や買主、司法書士などの専門家による本人確認が必要です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　親への確認がおこなわれるため、安心して売却することができます。

相続して子どもが所有者として売る

親が亡くなっている場合、子どもが空き家を取得し、売ることも可能です。
先述のとおり、土地や建物は所有者でないと原則売却ができません。
子ども名義であれば、問題なく手続きをおこなえます。
ただし、子どもの名義に変更するためには、下記のとおり相続登記の手続きが必要です。　　　　　　　　　　遺産分割協議とは、財産の取得方法や割合などを、相続人同士で話し合うことです。
話し合った内容をまとめた書面が、遺産分割協議書となります。
相続して子どもが所有者として売る場合は、相続登記によって名義を変更する必要があります。

認知症の場合

任意後見制度

親が認知症になる前に、後見人を選任しておく制度が、任意後見制度です。
任意後見人に選ばれた方は、親の生活をサポートしたり、財産の管理をしたりします。
どのような管理を任せるかを決められ、子どもを選ぶことも可能です。
ただし、任意後見制度は、親の判断能力があるうちに契約を結ばなければなりません。
契約は本人と任意後見人が、公正証書によって締結します。
また、実際に制度を用いる場合は、家庭裁判所にて任意後見の申し立てが必要です。

法廷後見制度

法定後見制度は、認知症になってしまったあとに、家庭裁判所が後見人を選ぶ制度です。
本人の代わりに、空き家の売却をおこなったり、またはその代理権が与えられたりします。
申し立てをおこなう際は、子どもが後見人に推薦することも可能です。
しかし、親がたくさんの財産を所有している場合などは、弁護士や司法書士などが選任されるのが一般的です。
また、法定後見制度には下記の3つの種類があります。

• 後見：判断能力がとても衰えているため、不動産取引は法定代理人である後見人がおこなう
• 補佐：判断能力が衰えているため、不動産取引の場合は補佐人の同意が必要
• 補助：判断能力が若干衰えている方を支援するが、法律行為については原則権限がない

法定後見制度では、昔は子どもが選任されるケースが多くありました。しかし、親の財産を使い込むといった問題が多発したため、現在は先述のとおり、弁護士や司法書士などが選任されるのが一般的です。

注意点

売り出す時期を考えることも、注意点の一つです。
親が生前のうちに親名義の空き家の贈与を受け、売ることも可能となります。
しかし、その場合は贈与税の負担が大きくなることがあるのがデメリットです。
相続が発生してから売る場合、相続人同士で揉めてしまう可能性があります。
しかし、相続税は贈与税に比べると基礎控除や特例などにより、税金の負担を抑えることが可能です。

契約不適合責任を負うリスクがある

契約不適合責任を負うリスクがあることも、押さえておきたい注意点となります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
修理費用や代金の減額、状況によっては契約解除や損害賠償請求につながる恐れがあります。
親名義の空き家を売る際は、あらかじめ状態をチェックし、告知すべき内容はしっかりと伝えておくことが大切です。

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まとめ

親名義の空き家は、子どもが代理で売ったり、相続して所有者として売却したりといった方法があります。
認知症になってしまった場合は、成年後見制度を用いて売るのが一般的です。
境界線の問題を解決しておくことや、契約不適合責任を負うリスクがあることなどが注意点となります。

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